Los municipios del área metropolitana de Madrid registraron una subida media de precios del 4,1% en el primer semestre de 2026, según el Ministerio de Vivienda. El dato confirma la extensión del ciclo alcista más allá del término municipal: ciudades como Alcobendas, Getafe, Leganés, Alcorcón y Móstoles acumulan revalorizaciones sostenidas que en algunos casos superan el 6% interanual.

El mecanismo detrás de la tendencia es el efecto expulsión: los compradores que no pueden acceder al precio libre de Madrid —que alcanzó los 5.527 €/m² de media en junio de 2026— desplazan su búsqueda hacia los municipios limítrofes, donde los precios son entre un 35% y un 55% más bajos y la conectividad por Cercanías y Metro Sur permite mantener el acceso a la capital.

Para el inversor en alquiler, el área metropolitana ofrece rentabilidades brutas superiores a las del municipio de Madrid: mientras distritos como Salamanca o Chamberí no superan el 3,2%, municipios como Leganés o Alcorcón ofrecen rentabilidades entre el 5% y el 6,5% sobre precio de compra actual. El riesgo asociado es la menor liquidez del mercado y la mayor dependencia del empleo en grandes polígonos industriales y logísticos del sur.